한국금융공사(HF) 신탁방식 주택연금이란?

주택소유주가 신탁계약에 따른 등기를 하여 담보를 제공하는 방식인 신탁방식 주택연금에 대해서 알아보겠습니다.

 

1. 신탁방식 주택연금이란?

 

주택소유자가 주택에 신탁계약에 따른 신탁 등기를 하여 담보로 제공하는 방식의 보증입니다.

(안정적 연금승계) 신탁계약에 따라 주택소유자 사망 후 별도의 절차(공동상속인 동의 등) 없이 배우자로 연금 자동승계

(임대수익 창출) 저당권방식에서 전세를 준 주택은 주택연금 가입이 어려우나, 신탁방식은 주택소유권과 임대차보증금이 수탁자인 공사로 이전되어 채권 확보가 용이하므로 거주 공간 이외의 유휴공간 임대활용이 가능하여 추가소득 창출 가능

(비용절감) 저당권방식에 비해 더 적은 비용으로 가입 및 승계

 

 

2. 신탁방식 주택연금 구조도

신탁방식 주택연금 구조도

 

3. 신탁방식에 적용되는 용어

 

 

4. 담보 제공방식 비교

 

저당권방식은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하여 담보로 제공하는 방식이며, 신탁방식은 주택소유자와 공사가 체결하는 신탁계약에 따른 신탁을 등기(소유권 이전)하여 담보로 제공하는 방식의 보증입니다.

 

담보 제공방식 비교

 

5. 유의사항

 

- 신탁부동산에 대한 지방세 체납사실이 있는 경우 신탁방식 주택연금 가입이 제한되며 신탁 등기일 이전까지 체납사실을 해소하는 조건으로 가입 신청이 가능합니다.

 

 

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복합용도주택(상가겸용주택)과 「농지법」상 “농업인 주택” 및 “어업인 주택” 등 주택 소유자의 자격이 다른 법령 등에 따라 제한되어 있는 주택, 그리고 임대차보증금이 있는 임대차계약이 5건 이상인 임대목적 주택은 신탁방식 주택연금으로 가입이 제한됩니다.

 

-신탁부동산에 대한 재산세, 종합부동산세 등 납세의무는 위탁자 또는 사후수익자에게 있으며, 체납으로 인하여 공사가 대신 납부하는 경우에는 납부일로부터 3개월 이내 상환하지 않으시면 지급정지사유가 발생합니다.

 

-위탁자 또는 사후수익자는 신탁부동산을 유지·수선하는 등 관리하여야 하며, 신탁부동산을 임대할 경우에도 임차인이 사용할 수 있도록 관리할 의무를 부담합니다. 이때 발생하는 비용은 위탁자 또는 사후수익자가 부담하여야 합니다.

 

-위탁자 사후에 사후수익자가 공동상속인의 동의 없이 주택연금을 승계할 수 있으나, 사후수익자에 대한 공동상속인의 유류분 반환청구가 있을 시 가액반환* 책임이 발생할 수 있습니다.

*신탁의 수익원에 대한 유류분 해당액만큼 금전 등 다른 재산으로 반환됨

 

-위탁자 사망으로 사후수익자의 수익권 취득, 귀속권리자의 잔여 신탁재산 교부 등 발생 시 관계법령에 따라 사후수익자 또는 귀속권리자는 상속세 등 세금을 납부 하여야 합니다.

 

-신탁 등기 이후에는 원칙적으로 주택연금 가입자와 배우자 간 주택 소유 지분 변경을 할 수 없습니다. 다만, 이사로 인한 담보주택 변경 및 이혼 등의 사유 발생 시 제한적으로 가능하며 이때 발생하는 비용은 위탁자 또는 사후수익자가 부담합니다.

 

 

이상 알아본대로 신탁방식 주택연금이 필요하신 분들은 해당사항 숙지하시고 확인하시길 바랍니다.